Le co-living, un modèle hybride gagnant

Les apparts-hôtels répondent aux attentes d’un nombre croissant de citadins, mais aussi d’investisseurs séduits par cette classe d’actifs alternative et résiliente.

Par Caroline Demol, Portfolio Manager chez Edmond de Rothschild Smart Estate

Partager des expériences tout en restant dans sa bulle. Appartenir à une communauté dans sa propre maison. L’aspiration gagne du terrain chez les citadins, jeunes ou moins jeunes, désireux de conjuguer intimité et convivialité. Comme dans les espaces de travail communs, les adeptes du co-living vivent seuls mais apprécient la possibilité d’habiter en centre-ville, d’accéder facilement aux transports publics, d’utiliser sans posséder, et de se socialiser à l’instant même où ils franchissent le pas de leur porte. Quitte à occuper un logement plus petit mais parfaitement aménagé et doté d’une gestion intelligente de l’espace avec une facture globale (loyer, Internet, électricité, eau, club de gym, services additionnels...).

L’état d’esprit compte

Salles d’attente, coins de lecture, espaces de détente, « work labs », salles de jeu, de fitness, cuisines communes, buanderies et espaces verts sont conçus sur un modèle de nouvelle génération propice aux échanges et au sentiment de faire partie d’un groupe. L’âge des occupants n’est plus un facteur différenciant pour ce type de cohabitation intergénérationnelle. Un développeur d’application de 25 ans ressentira peut-être plus d’affinités avec un dirigeant de Google de 50 ans qu’avec un autre jeune entrant sur le marché du travail. L’état d’esprit, l’envie de partager, de rencontrer et de vivre une expérience authentique, quelle que soit la destination ou la ville, comptent avant tout dans la décision de prise à bail.

Au sein de cette résidence moderne, les utilisateurs peuvent exercer diverses activités : le week-end, sports et partages de savoir (cours de cuisine, atelier de couture…), le soir, dîners à thèmes et projections de films. Outre la réservation de services en ligne (livraison à domicile, conciergerie, transports…), chacun peut proposer, organiser, partager ses bons plans dans le voisinage de la résidence : restaurants, concerts, etc. Des interfaces digitales aident les co-habitants à interagir, à lier une relation particulière et émotionnelle avec le lieu de vie, un véritable identifiant social.

Barrières à l’entrée

Entre AirBnB et hôtel, le modèle mixte de l’appart-hôtel se développe donc dans les métropoles. L’offre répond à des changements sociétaux profonds, mais aussi démographiques et environnementaux. Des opérateurs spécialisés, tels que Sharies, Bikube, The Babel Community, Quarters, Quartus, A-Stay, Cohabs, Propintra ou encore Colonies, misent sur ce marché prometteur. Ces start ups comptent sur leur savoir-faire technologique pour édifier des barrières à l’entrée et se prémunir contre la concurrence, grâce à des systèmes de réservation en ligne performants, à des conciergeries et à des applications digitales de qualité.

Modèle économique rentable en forte demande

Dans un environnement de taux bas, voire négatifs, ce segment alternatif suscite également un vif intérêt des professionnels de l’investissement : investisseurs privés, investisseurs immobiliers, fonds de capital investissement et plus récemment fonds du secteur public apprécient un modèle économique en forte demande et résilient. L’emplacement des biens est généralement stratégiquement bien localisé en centre-ville, ce qui en préserve la valeur en cas de retournement de marché.

Les professionnels de l’investissement immobilier interviennent sur cette nouvelle classe d’actifs afin d’obtenir des rendements supérieurs à ceux d’une résidence traditionnelle. Ils vont même jusqu’à prendre en charge la gestion opérationnelle pour générer davantage de revenus. Si les rendements devraient progressivement décroître dans une fourchette de 4% et 5% (un niveau intermédiaire entre ceux des appartements en location conventionnels et des hôtels), à mesure que le concept gagnera en notoriété, ces investisseurs pourront alors espérer une plus-value sur le capital investi.

Le bon actif

Reste aux prétendants à l’investissement à identifier le bon actif. Une attention particulière doit être réservée à la qualification sectorielle du bien, qui varie d’un pays à un autre, mais aussi à ses qualités intrinsèques. En matière résidentielle, un repositionnement vers des appartements en location conventionnels reste possible en cas de défaillance du plan d’affaires. Lorsqu’il s’agit du segment commercial, un reclassement en hôtel ou en une autre résidence gérée (comme celles réservées aux étudiants, aux seniors...) peut être décidé. Dans tous les cas, l’emplacement, plus que jamais stratégique, constitue le nerf de la guerre, ainsi que la possible reconversion du bien.

Les données chiffrées, commentaires, projections, et autres éléments figurant dans cette présentation reflètent le sentiment d’ Edmond de Rothschild sur les marchés, leur évolution, compte tenu du contexte économique et des informations possédées à ce jour. Ils peuvent ne plus être pertinents au jour où l’investisseur en prend connaissance. Edmond de Rothschild  ne saurait être tenu responsable d’une décision d’investissement ou de désinvestissement prise sur la base des informations figurant dans ce document.